RSS

Городской портал госуслуг
Какой праздник для вас важнее: Новый год или Рождество?
Всего проголосовало 0 человек
  • вконтакте
  • facebook

долевое строительство

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»


ПАМЯТКА ДОЛЬЩИКА

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство - строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Содержание:

1. Основные понятия в долевом строительстве

2.«Плюсы» и «минусы» долевого строительства

3. Основной закон в сфере долевого строительства

4. Как правильно заключить ДДУ?

5. Как проверить застройщика?

6. Что такое ЖСК?

7. Чем опасны «серые» схемы?

8. Что делать при банкротстве застройщика?

9. Куда обратиться при возникновении проблем?

1.Основные понятия в долевом строительстве.

Застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности, на праве аренды или безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения

многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство.Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещения, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участники долевого строительства («дольщики») – граждане и юридические лица, которые на основании договора участия в долевом строительстве вступили в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов.

2. «Плюсы» и «минусы» долевого строительства.

Чем привлекательно долевое строительство?- цены ниже, чем на рынке вторичного жилья, приблизительно на 20%;

- «чистая» юридическая история;

- новое комфортабельное жилье.

Риски участников долевого строительства:- задержка сроков строительства;

- банкротство застройщика;

- риск двойных продаж, если квартира продается не по 214-ФЗ.

214-ФЗ - основной закон в долевом строительстве.

214-ФЗ содержит:

- условия заключения и требования к содержанию разделов ДДУ;

- ответственность сторон за нарушение обязательств по договору;

- ответственность застройщика за качество строительства и несоблюдение

сроков;

- ответственность участников долевого строительства за просрочку платежей.

Законодательством допускается привлечение денежных средств граждан только на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ) путем выпуска жилищных сертификатов жилищно-строительными (ЖСК) и жилищными накопительными кооперативами.

!!!!Привлекать денежные средства в обход 214-ФЗ запрещено!!!!

!!!!Наиболее надежным считается заключение ДДУ!!!

4. Как правильно заключить договор долевого участия?

5. Как проверить застройщика?

- В СМИ или на сайте застройщика должна быть опубликована проектная декларация, в которой содержатся цель проекта, сроки его реализации,

описания строящихся домов, технические характеристики квартир, планируемая стоимость строительства, подрядчики и др.

- Требуйте документы на объект. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Разрешение на строительство Технико-экономическое обоснование проекта. Проектная документация со всеми внесенными изменениями. Заключение государственной экспертизы по проекту.

- Проверяйте документы застройщика. Учредительные документы застройщика Свидетельство о государственной регистрации. Свидетельство о постановке на учет в налоговый орган. Бухгалтерская отчетность за последние 3 года. Аудиторское заключение за последний год.

- Найдите застройщика в списке работающих по 214-Ф3. Список застройщиков, предоставляющих отчетность в Москомстройинвест доступен по интернет адресу: invest.mos.ru

6. Что такое ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив – некоммерческое объединение людей или организаций в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для управления им.

При вступлении в ЖСК проверьте:

Правоустанавливающие документы на юридическое лицо – ЖСК Разрешение на строительство, оформленное на ЖСК.

Документы на земельный участок, предоставленный в безвозмездное срочное пользование ЖСК.

Устав кооператива на наличие дополнительных плат, не предусмотренных договором пая.

!!!Не оформляйте генеральную доверенность на сотрудников ЖСК для принятия решений на общих собраниях от вашего лица!!!

!!!ЖСК должен обладать правами застройщика!!!

7. Чем опасны «серые» схемы?

Возможные риски покупки квартиры по «серым» схемам:

1. Квартира может быть продана дважды.

2. Контролирующие органы не осуществляют надзор за целевым использованием денежных средств.

3. Сдача объекта может быть отложена на неопределенный срок (риск возникновения долгостроя).

4. Граждане зачастую оказываются бесправными в судах - граждане не будут включены в единый Реестр пострадавших граждан, если объект не будет сдан в срок.

5. Стоимость квадратного метра может быть увеличена.

Вас пытаются обмануть, если:

застройщик предлагает приобрести жилье:

- по предварительному договору долевого участия;

- по договору соинвестирования;

- по предварительному договору купли-продажи;

- по вексельной схеме;

- через ЖСК, не обладающий признаками застройщика.

8. Что делать при банкротстве застройщика?

После введения процедуры банкротства участники долевого строительства могут предъявить требования к застройщику по возврату денежных средств, возмещению убытков, передаче жилых помещений только в рамках дела о банкротстве, заведенного Арбитражным судом.

Для возврата денежных средств, а также получения жилых помещений участникам долевого строительства необходимо:

1.Подать требование в Арбитражный суд в течение двух месяцев с момента публикации сведений о признании застройщика банкротом.

2. Данные в указанный реестр вносит арбитражный управляющий, если судом требования граждан признаются обоснованными.

3.Создание участниками долевого строительства жилищно-строительного кооператива.

4. Обращение в суд с ходатайством о передаче дома на достройку.

9.Куда обратиться?

Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) через электронную приемную на сайте Москомстройинвеста: invest.mos.ru

Телефон: +7 (495) 620-29-35

Факс: +7 (495) 633-66-48

Горячая линия: +7 (495) 645-80-96



Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко не все дольщики, потерявшие свои деньги, могут претендовать на помощь города.

Почему Москва столкнулась с проблемой обманутых дольщиков?

Появление пострадавших соинвесторов в столице, как и в других регионах России, связано с несовершенством законодательства о долевом строительстве, до недавнего времени никак не защищавшего интересы дольщиков.

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов - около 90% - была успешно достроена и передана покупателям.

Принятые в июне 2010 года поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме (договор участия в долевом строительстве - ДДУ).

Органами исполнительной власти города был разработан и согласован комплекс мероприятий для решения этой наболевшей проблемы, создана и продолжает функционировать рабочая группа по разработке мероприятий и защите интересов граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков
Подробнее: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2?yclid=5740977781027899802&from=cl

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ

АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Полный текст закона по ссылке